武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

     2007年6月张先生将自有的一套两层门面房出租给李先生经营酒店，约定租期三年，租金20万一年，并且给予李先生一个月的“装修期免租期”。李先生接手后对酒店进行了一番装修，主要是针对儿童主题进行装修，购置了很多儿童游戏设备，装修风格也很卡通，之后经营的也很好。但在今年6月份合同到期时，周围房价也上升了很多，已经有人愿意出30万甚至40万的价格来承租房子。而李先生此时如果按照现有价格承租，他经营成本大幅增加，盈利空间就很小了，因此李先生就不愿意继续承租了。但此时李先生又不甘心，毕竟前期投入了很多装修费用，而租赁合同中对于租期届满后，房屋的装修应如何处理并未约定，于是张先生便以当初是房东同意他装修的（给了装修期），而且现在装修仍然能用，他本人又带不走为由，要求房东补偿他当初装修的费用，否则他就不交还房屋。双方为此争执不下，那么这套房屋的装修该归属于谁呢？

一、合同到期后装修应该给谁?

首先，如果双方有约定的情况下，应当按照合同约定处理。

如果没有约定的话，需要将房屋的装饰装修物分为“形成附合”和“未形成附合”两类来讨论：

1、附合装饰装修物是指动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要组成部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。根据我国法律的“添附理论”，动产与不动产的附合发生物权法上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。  

2、未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。

综上，未形成附合的装饰装修物可由承租人取回，形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。

二、附合的装饰装修物如果由出租人取得所有权，而且房东当初也同意进行装修，那么能否用不当得利，要求房东承担部分费用？

构成不当得利须具备两个重要的构成要件，即不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定：

第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。

第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。

第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。

综上所述，即“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。

三、上面提到装修费用作为租赁的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕，出租期满后就不能再主张赔偿了，但如果说没有在履行期届满就解除合同或者说遇到拆迁等情况，这个对承租人就又不公平，这种情况怎么处理？

合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。

但是出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。