武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　近日，南京一家房地产网站进行的一项“南京热点楼盘土地使用年限调查”结果显示，在南京的100多个楼盘中，土地使用年限缩水10年以上的有30多个，其中一些楼盘土地使用年限缩水达20年。

　　对于这些楼盘土地使用年限缩水的原因，调查显示大都是由于规划变更、开发商资金链紧张和故意囤地所致。南京律师称，值得注意的是，使用年限到期之后土地将由国家收回，而土地使用年限缩水使该地块上业主的房屋居住年限也随之缩水，这将给业主造成损失。

　　年限缩水地价大增

　　据记者了解，在此次调查的100多个楼盘中，大多数楼盘目前都在热销，这些楼盘土地使用年限都缩水8年以上，“开发商从拿地到开工建设再到销售，一般要三到四年时间，所以土地使用年限缩水五、六年再正常不过了，但是有一些楼盘缩水超过10年，那就不正常了。”国内一家房地产行业协会的负责人对记者说。

　　以此次调查的位于南京城中板块的中山骏景为例，该楼盘拿地时间为1992年9月19日，那么该楼盘的土地使用年限是到2057年9月18日，但是该楼盘截止到目前已经缩水20年。此外，位于主城区的南京国际广场，该地块土地使用年限为70年，从1993年拿地至今已经缩水19年，还有位于南京江北板块的阅景龙华公寓缩水18年。

　　这些地块虽然使用年限缩水了，但是地价和房价却大幅增长，开发商利润也因此大增。“地块都是上个世纪拿的，那时候自然很便宜，现在地价和房价相对于上个世纪都有了大幅的增长，自然开发商的利润也大增。”南京房地产开发建设促进会一位负责人对记者说。

　　购房者：缩水5年以内能接受

　　开发商拿地三到五年就可以开发销售，但是为何这些楼盘的土地使用年限大幅缩水?对此，一位业内人士对记者表示，造成土地使用年限缩水的原因主要是规划变更和部分开发商囤地。“一些开发商拿地的时候是毛地，这就涉及到拆迁耽误了开发时间，还有的就是地块的规划发生了变更，这也会导致土地使用年限缩水，还有一种就是开发商故意囤地。”

　　此外，上述业内人士还向记者表示，“一些开发商由于拿地成本太高，没有充足的资金开发，就会导致土地闲置，从而导致土地使用年限缩水。”

　　南京律师了解到，在这次调查中，不少业主对于土地使用年限缩水问题也表达了自己的意见，其中有85%的买房人关注土地使用年限的问题，有70%的人认为这与自己的切身利益有关，而只有10%的买房人表示开发商主动介绍了楼盘的土地使用年限。此外，调查还显示，在可以接受多少年的缩水选项中，有95%的买房人选择五年以内，选择10年以上的一个都没有。

　　而这次调查的楼盘当中，恰恰是大部分楼盘缩水年限都在10年以上，“土地使用期满后，国家就有权收回土地所有权，但是该地块上的业主70年的房屋所有权并没有结束，这就形成了国家土地所有权和业主房屋所有权之间产生的矛盾。而在这种情况之下，虽然国家会给予相应的补偿，但是业主的利益还是会受到一定的损害。”南京地产研究院一位负责人对记者说。