武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

          ［基本案情］ 原告：海南欣安实业总公司（简称欣安公司） 被告：海南富华房地产开发总公司（简称富华公司） 被告：中国工商银行海南省分行营业部（简称海甸岛公司） １９９２年１１月８日，富华公司与海甸岛公司签订《土地使用权有偿转让预售合同书》（简称《土地转让预售合同》），约定海甸岛公司将海甸岛东部开发区二其０１６小区内１００亩的土地使用权有偿转让给富华公司，土地价款总计人民币７８００万元，合同签字后一次性交付；海甸岛公司在土地价款全额到账后１５天交付土地红线图，约六个月提供“三通一平”的施工场地并负责办理土地证。富华公司与海甸岛公司在该合同上签字盖章后，欣安公司在富华公司代表人位置，加盖了自己的公章。１９９２年１１月２８日，欣安公司向工行营业部借款人民币２８００万元用于购地，后向富华公司支付购地款人民币２７３０万元。１９９２年１２月１８日，欣安公司与富华公司及工行营业部签订《联合协议》，约定：欣安公司以所购土地作为工行营业部贷款２７３０万元的抵押物并负责归还该笔贷款本息；欣安公司委托富华公司使用该笔贷款购买海甸岛土地３５亩，土地价款共计人民币２７３０万元，由富华公司与海甸岛公司签订土地转让合同，工行工农业部与欣安公司双方见证（需盖章签字并负连带责任）；欣安公司在土地购买后付给富华公司总地价款１％的手续费；土地的处置权属于欣安公司。１９９３年１月１１日，富华公司向海甸岛公司支付地价款７８００万元。随后富华公司和欣安公司领取了１００亩土地的四至图（又称为蓝线图），并在该四至图标明的地界四周加盖了公章。此后，欣安公司与富华公司一直没有实际开发建设。 ２００２年３月，欣安公司以富华公司一直未交付土地，使其失去商机而不再有投资价值为由诉至海口市中有人民法院，请求：１、解除与富华公司、工行营业部的《联合协议》；２、富华公司退还购地款２７３０万元及银行贷款利息２１９６８９９３元；３、富华公司赔偿欣安公司购地款的罚息实际损失；４、富华公司和工行营业部对上述债务承担连带责任。 ［审判］海口市中级人民法院判决：一、解除《联合协议》，同时解除《土地转让预售合同》中涉及的３５亩土地使用权的转让；二、海甸岛公司地判决发生法律效力之日起十日内返还富华公司土地款人民币２７３０万元及利息；三、富华公司应于判决发生法律效力之日起二十日内将海甸岛公司返还的土地款人民币２７３０万元及利息向欣安公司返不，并赔偿欣安公司的实际损失；四、驳回欣安公司对工行营业部的诉讼请求。

          海甸岛公司不服海口市中级人民法院该民事判决，向海南省高级人民法院提起上诉。 海南省高级人民法院判决：一、撤销海口市中级人民法院一审判决；二、驳回海南欣安实业总公司的诉讼请求。本案一、二审受理费全部由欣安公司承担。 ［评析］一、法院不能超出当事人诉讼请求的范围进行审判欣安公司在一审并没有对海甸岛公司与富华公司的《土地转让预售合同》及海甸岛公司应否承担民事责任，提出诉讼请求。富华公司和工行营业部的答辩，对此也滑提出抗辩主张。海甸岛公司认为：《土地转让预售合同》与《联合协议》是两个没的法律关系，我公司与案件纠纷无关。 人民法院审理民商事纠纷案件，应当依据当事人的诉讼请求并在当事人争议范围内进行，这是我国乃至世界各国民事诉讼的“不告不理”原则。在一般情况下，除非当事人的民商事行为侵害了国家利益、社会公共利益或第三人的合法权益，否则，法院不应干预当事人自愿行使诉讼权利。根据我国民事诉讼法的规定，当事人向人民法院提起民事诉讼，必须要有明确的诉讼请求及依据的事实和理由。人民法院对此进行审查立案，即属于初步的确认和固定。对方当事人就此进行答辩，即属于初步的确认和固定。对方当事人就此进行答辩，是具有针对性的抗辩。如果当事人的诉讼请求没有变更，那么就与诉辩主张构成该案纠纷的争议焦点，而争议焦点又构成当事人依法举证、质证和人民法院依法审理、判决的要点。由此，超出当事人的诉讼请求，未经当事人有针对性的兴证、质证和辩论的问题，法院自行认定和判决，极有可能在举证、质证和辩论等问题上，损害当事人的诉讼权利，违反法定程序。因此，原审法院超越当事人的诉讼请求和争议焦点，判决解除海甸岛公司与富华公司的《土地转让预售合同》中涉及的３５亩土地使用权的转让，及海甸岛公司向富华公司返还土地款，均超出了当事人的诉讼请求。 二、《土地转让合同》与《联合协议》的法律关系民事法律关系是当事人民事法律行为构成的基本关系，也是在审判实践中较难以把握的问题。从合同的相对性来看，不同合同有其特定的当事人，合同目的必须通过凳当事人的特定行为来实现。该案合同，从当事人主体上看，海甸岛公司不是《联合协议》的当事人，欣安公司也不是，《土地转让预售合同》的１００亩土地的受让人，均为不同的转让方与受让方主体；从合同内容来看，一个是１００亩土地的转让预售，一个是３５亩土地的委托购买，是不同的合同标的和不同性质的权利义务关系。在《土地转让预售合同》中，受让方主体是富华公司，即使在富华公司加盖公章及法人代表签字后，欣安公司又在其法人代表位置加盖自己的公章，也不能证明其就是该凳预售土地的受让人。而且《联合协议》中，欣安公司委托富华公司向海甸岛公司购买３５亩的约定，并没有海甸岛公司的追认，不能构成对《土地转让预售合同》的当事人主体及标的变更，其委托购约定的性质仍属于转让预售。从合同的关联性看，《土地转让预售合同》与《联合协议》是有前后关联，但有着不同主体、不同权利义务的两个合同法律关系。从订立时间顺序上看《土地转让预售合同》早于《联合协议》签订，是《联合协议》的前置合同；从合同的效力关系上看，《土地转让预围合同》如果无效，必然直接影响《联合协议》的效力，而《联合协议》如果无效或解除，并不一定导致《土地转让预售合同》的无效或解除。所以，欣安公司起诉富华公司时，并没有依据《联合协议》中的委托购地条款请求解除《土地转让预售合同》中的３５亩部分，也没有据此向海甸岛公司提出返还相应购地款的诉讼请求。原审法院超出当事人诉讼请求进行判决的原因，在于其混淆了两个不同合同的不同法律关系。

          三、《联合协议》的解除及连带《土地转让预售合同》的部分解除是否合法我国当时的《经济合同法》和现行的《合同法》，对当事人请求解除合同均有明确规定，主要有：当事人协商一致解除，约定一方解除凳的条件成就，因不可抗力或当事人一方表明不履行、迟延履行或有其它违约行为致使合同目的不能实现等。从欣安公司起诉的理由来看：其主张的是富华公司一直未履行交付土地的合同义务，使其推动商机而不再有投资价值；从该案事实来看：欣安公司按约支付了转上土地的价款和委托购地的手续费，履行了自己一方的义务；富华公司在取得海甸岛公司的１００亩土地蓝线图并在土地界线盖章后，交付给欣安公司；欣安公司在其３５亩土地界线盖章，并据此进行了设计、勘探及向有关部门报建等开发准备工作，但未实际进行开发建设。问题在于：这种转让方向受让方交付蓝线图的行为，和受让方接受蓝线图并以此为据进行施工报建的行为，是否构成交付土地？ 我们知道，在正常情况下，国有土地使用权出让、转让的交付，一般为办理土地使用权证（附红线图）、现场勘测定界。本案一、二审判决结果不同的根本区别在于：在政府委托企业对土地进行成片开发的特定情况下，受托的企业在实施成片开发时转让预售土地并向受转让人出具蓝线图，是否构成没有交付土地？ 自改革开发以来，在我国许多的没中海城市，政府委托企业对有关开发区土地进行成片开发，以招商引资、开发建设的情况，是普遍存在的。虽然各受托企业具体开发的方法不同，但多为由其先招商引资、以转让方式预售土地并出具有关用地证明（本案为蓝线图），用地企业持其有关证明进行报建和开发建设，后由受托企业协助用地企业输土地使用权证和房产证等，已形成这种土地委托开发所特有的预售、交付、建设和办证的惯例，这与正常的先与国土部门办理土地出让手续及土地使用梳证，后进行开发建设的程序明显不同，具有明显的土地预售性质。对此，我国现有的法律法规尚没有明确规定。在各地的开发区，按此惯例进行开发的许多企业，多已正常报建、施工、竣工使用或办证售房。对此类合同的效力及其开发惯例，最高人民法院的有关羊便已有明确认定。欣安公司在取得蓝线图后，对该土地已进行了设计、勘探及报建等开发准备工作，当地政府及有关主管部门也均予认可。故在这种政府委托企业成片开发，企业预售转让土地，受转让企业进行开发建设的事实，不但有效而且已经构成约定预售土地使用权的交付。欣安公司在其报建后近十年的时间内尚未实际开工建设的真正原因，原审法院并未查明。而商机和投资价值，都是企业在市场经济中所必然面临的机遇和风险，不属于合同解除的法定事由。因此，欣安公司以富华公司违约未交付土地，使其失去商机不再有投资价值而请求解除《联合协议》的主张，没有事实依据和法律依据，人民法院不应予以支持，更不能超越当事人的诉讼请求将海甸岛公司与富华公司签订的