武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

    案情介绍：石家庄市李先生看中了一处房子，与商品房开发公司签订了《商品房预售合同》，合同约定了交房日期，规定办理产权证的期限为交房之日起三个月，如不能办理产权证，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起３０日内将房款退回，并按已付房款的０．１％赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房款的０．１％赔偿买受人损失。李先生交了近万元的“办证费用”，然而到２００３年５月，房产证仍没有办理下来。此后得知，在李先生买楼前，该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行，开发商收取了预售款后，贷款却尚未还清，因此办不了房产证。李先生提出退房，可根据合同规定，只能得到２００元的赔偿；不退房，住着没房产证的房子，李先生心里不踏实。　　点评意见：开发商隐瞒了已将该处土地的使用权抵押给银行的事实，是严重侵害消费者知情权的行为，违反了公平、诚实信用的原则。这种行为必然导致消费者得到房屋却无法取得合法的物权证明，还要冒所购房屋可能被拍卖的风险。开发商明知其存在违约的风险，却利用其地位，把办不了房产证的违约金强制性地规定为０．１％，在长时间办不了房产证的情况下，仅赔偿消费者损失２００元，明显不公平、不合理。开发商有意隐瞒抵押事实，必须依法承担民事赔偿责任。　　法律依据：《合同法》第６０条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第１１４条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。　　《担保法》第４９条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”(河北省消费者协会)