武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

上诉人胡金根与被上诉人江西临川建筑安装工程总公司、原审第三人丁璧光债务转让合同纠纷一案，江西省吉安市中级人民法院于2003年8月16日作出(2003)吉中法民三初字第01号民事判决。上诉人胡金根对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人胡金根及其委托代理人刘卫东、朱和平，被上诉人江西临川建筑安装工程总公司的委托代理人古建群、许英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2000年11月2日，江西临川建筑安装工程总公司(以下简称临川建安公司)与丁璧光经营的吉安市天天购物广场签订《购房合同》，将其投资开发的下文山路38-58号天工广场一、二层商住楼及地下室卖给丁璧光。为确保合同履行，吉安市天天购物广场(甲方)与临川建安公司(乙方)于同年12月20日签订了一份《抵押合同》，约定：“甲方用作抵押的财产为房权证吉市字第00009933、00009934号房屋产权证，(以上房屋产权证)已交给乙方;在合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押财产，可将抵押房屋向银行申请抵押贷款，乙方应积极配合，甲方贷款应优先偿还乙方欠款……”。该抵押合同未办理登记手续。2001年11月17日，丁璧光与临川建安公司签订《协议书》，约定：丁璧光将购置临川建安公司的天工广场一、二层及其附属设施转卖他人，丁璧光承诺将卖房款350万元付给临川建安公司，临川建安公司承诺在收到丁璧光350万元卖房款后，免除丁璧光45万元的债务;丁璧光在2002年2月10日前再付临川建安公司房款50万元，余款在2003年2月10日前付清;若丁璧光在以上期限未能付款，则临川建安公司不免除丁璧光应付的45万元债务，并应承担相应的违约责任。同年11月26日，丁璧光与胡金根签订《房地产交易协议书》，丁璧光同意将下文山路38-58号天工广场一、二层及地下室出卖给胡金根，房产价格为850万元(未含装修费)。同月28日，吉安市房产管理部门批准了双方的交易。同日，丁璧光(甲方)、临川建安公司(乙方)代表许英、胡金根(丙方)三方签订《协议书》(以下简称“11.28”协议)，约定：1、在甲方确保丙方所购买的“天工广场”正常如期开业和营业的前提下，参照二○○一年十一月二十一日甲方与丙方签订合同的付款期限与方式，丙方将付给甲方的剩余购房款支付给乙方，以抵丙方付甲方的购房款;同时，乙方应配合甲方办理好“天工广场”的土地证使用权变更登记手续于丙方胡金根名下。2、若因甲方的原先经营纠纷使丙方不能正常开业和营业，甲方应按二○○一年十一月二十一日签订的合同承担违约赔偿责任，丙方有权在应支付给甲方的房款中直接扣付，以抵甲方应付丙方的违约赔偿款;若有剩余，应将剩余款支付给乙方，以抵丙方应付甲方的房款。3、以上条款，任何一方违约应承担相应的违约责任，造成他方损失的，还应赔偿损失。协议签订当日，丁璧光在临川建安公司保留的协议后补签了如下内容：“截止本合同签字时止，丙方尚欠甲方购房款350万元整”。而胡金根保存的协议书上无该内容。“11.28”协议签订后，胡金根从2001年12月4日始，陆续在应付给临川建安公司的350万元购房款中，以代丁璧光付税款、空调、电梯、门面费等向他人优先支付了128万元，使临川建安公司128万元售房款无法及时收回。2002年12月20日，临川建安公司诉至法院称：胡金根在购买天天购物广场及地下室后一直正常经营至今，却违反约定将应支付给我公司的购房款128万元用于代丁璧光支付其他债务及税款，请求法院判令胡金根赔偿应付购房款128万元，并负担诉讼费用。胡金根答辩称：三方所签协议中并没有明确写明我要向临川建安公司支付多少钱，只是约定在确保天工广场正常开业和营业前提下向其支付剩余款。我向他人支付了128万元一事属实，但该款是为了天工广场的正常如期开业和营业而支付的，并不构成违约。丁璧光辩称：房屋买卖的整个过程我都未亲历，是我儿子和儿媳以我的名义办证与签约的。本案如何处理，听从法院依法判决。原审法院认定以上事实依据的是下列经质证的证据：丁璧光与临川建安公司签订的《抵押合同》及《协议书》;丁璧光与胡金根签订的《房地产交易协议书》和登记表;丁璧光与临川建安公司、胡金根三方签订的《协议书》;丁璧光向胡金根出具的收条、丁璧光书写的《证明》。原审法院认为，临川建安公司将其所开发建设的下文山路38号“天工广场”出售给丁璧光，丁璧光又将该房产转售于胡金根，三方之间分别进行了两次交易，在两次买卖关系中，双方分别签有合同(协议)，各方的法律地位和债权、债务关系清楚明确，各方本应按各自签订的合同(协议)履行权利义务。问题在于丁璧光在转售房产前，“天天购物中心”因经营不善等拖欠了他人大量的债务，其中，欠临川建安公司原购房款金额为350万元，且丁璧光已承诺将卖房款350万元付给临川建安公司。2001年11月28日，临川建安公司胡金根、丁璧光三方签订的协议中，虽未明确援引“第三人履行”或“债务转移承担”法律术语，但协议书已清楚表述：胡金根将付给丁璧光的剩余购房款支付给临川建安公司，以抵胡金根付给丁璧光的购房款，同时，临川建安公司应配合丁璧光办理好“天工广场”的土地使用权证变更登记手续于胡金根名下。根据该协议，保证胡金根正常如期开业和营业的义务是丁璧光，且胡金根可以扣除的也只是违约赔偿款。而从丁璧光出具给胡金根的收条则表明，胡金根扣除的均为税款、空调、电梯、门面费等，并无赔偿金。胡金根辩称先期付给他人的128万元乃为及时清场，保证正常如期开业和营业所需，事实是胡金根扣款时，临川建安公司仍为丁璧光最大债权人，丁璧光出具给临川公司的证明也再次提到，该128万元是应付临川建安公司的购房款。因此，从三方签订“11.28”协议前后的协议书、证明及各方所实施的民事行为表明，“11.28”协议属债务转移承担协议，胡金根应对丁璧光拖欠临川建安公司剩余购房款128万元负连带清偿责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决丁璧光、胡金根连带清偿江西临川建筑安装工程总公司购房余款人民币128万元整。上述款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费17000元，由丁璧光、胡金根共同负担。胡金根上诉称，原审法院对与本案无关联甚至无效的证据予以采信，导致原判认定事实不清;三方签订的“11.28”协议系第三人代为履行性质，原判认定该协议属债务转移承担性质错误，判令上诉人对128万元承担连带清偿责任属适用法律不当。请求二审法院撤销原判，驳回临川建安公司的诉讼请求，本案全部诉讼费用由临川建安公司承担。临川建安公司答辩称，原审法院认定事实准确，对证据的真实性、关联性都作出了正确的评判;原判将“11.28”协议定性为债务转让协议于法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁璧光经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。从双方诉辩意见分析，就本案事实部分，胡金根对原判认定其在三方签订“11.28”协议后，以代丁璧光付税款、空调、电梯、门面费等方式向他人优先支付了128万元一事无异议，但对原判认定其是在应付给临川建安公司的350万元购房款中支付上述款项有异议;临川建安公司对原判认定的事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认，并根据当事人一、二审提交的证据和质证情况，补充查证如下事实：三方当事人签订“11.28”协议时，未对胡金根应付给临川建安公司款项的具体数额作出明确约定，仅在协议第1条、第2条分别作了“丙方(胡金根)将付给甲方(丁璧光)的剩余购房款支付给乙方(临川建安公司)”、“若有剩余，应将剩余款支付给乙方”的表述。三方在协议书上签名盖章后，丁璧光单方在临川建安公司保留的协议书上添加了“截止本合同签字时止，丙方尚欠甲方购房款350万元整”这一内容。胡金根对此既不知情，也未认可。在丁璧光转售房产期间，案外人邓晓峰因与丁璧光经营的天天购物广场发生联营合同纠纷而诉至吉安市吉州区人民法院，该院根据邓晓峰的申请，于2001年11月26日裁定查封了天天购物广场。因胡金根此时正与丁璧光洽谈收购天天购物广场房产事宜，为解决这一问题，胡金根代天天购物广场向吉安市吉州区人民法院支付了75万元财产保全款，该院遂于当天解除了查封。之后，该院根据二审判决结果，将其中的35万支付给了邓晓峰。此外，丁璧光与胡金根交接房产时，原天天购物广场拖欠的税务部门税款及他人空调、电梯款、门面费等共计93万余元尚未清偿，影响了交接工作的顺利进行。为确保该购物广场如期开业及正常营业，胡金根逐一支付了上述款项。另查明，2002年1月21日，胡金根向丁璧光支付了110万元，该款由丁璧光交给了临川建安公司。同年3月23日，胡金根向丁璧光支付了72万元，丁璧光将该款交给了临川建安公司。同年5月15日，临川建安公司与胡金根就胡金根交给吉安市吉州区人民法院的75万元财产保全款余款支付问题签订了《调解协议书》，吉安市吉州区人民法院随即按其调解意见将该笔款项中的余款40万元支付给了临川建安公司。至此，