武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　--福建省光泽县金华龙厦房地产售房"圈套"始末

　　2009年的房地产业尤不平静，6月27日上海"莲花河畔景苑"在建楼房倒塌，人们戏称其"楼倒倒"，此后"楼歪歪"、"楼薄薄"、"楼脆脆"、"楼裂裂"、"楼靠靠"、"楼酥酥"迎面袭来，各地楼盘问题接踵而至。

　　房产质量问题年年有，可为何近年的格外多？有关业内人士指出，房产质量问题凸显与金融危机密不可分。2009年全球经济不景气，开发商为缓解资金压力，偷工减料等行为导致房产质量大打折扣。2010年房产回暖，积压房抢购一空，质量问题也因此"裸露"。

　　近日，《中国质量万里行》陆续接到福建省光泽县"龙厦·名都"楼盘购房者对金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司的投诉，反映该公司在开盘之前大量销售购房VIP卡，并在交房之际发现新房层高不符合国家规定。一个名不见经传的小县城，不过三五个开发商，居然出现诸多房屋问题投诉，为何民众的抱怨却一波紧接一波？

　　"龙厦·名都"购房VIP卡频设连环套

　　沉静多年的光泽县房地产市场，自2008年经过外来房地产企业的入驻冲击后，逐渐显出一派红火的气象，各大房产大鳄之间的大战也随之拉开。2009年金华龙厦房地产开发有限公司（以下简称"龙厦房地产"）入驻福建省光泽县，并开发"龙厦·名都"楼盘，同年年底开始大量销售购房VIP卡，凡购买VIP卡客户，可享受5000抵10000和20000元折抵购房款30000元，并可优先选房。这一狠招，的的确确吸引大量潜在客户，导致开发商不顾房源，盲目销售购房VIP卡，造成2010年1月份开盘当天大量持卡客户拿不到房号，开发商与客户间冲突频现，险些酿成惨剧。

　　据购房者代表介绍，龙厦房地产自进入光泽县以来，做了大量关于购房VIP

　　卡的广告宣传，尤其是购房VIP卡的优惠措施，是县内其它本地房地产开发企业根本没有的待遇，如此吸引来大量购房者的"眼球"也不足为奇，但龙厦房地产并未标出楼盘的开盘价，导致开盘当天房价相比其它楼盘贵的离谱。

　　孰知计划没有变化快。2010年光泽县的房价一路高歌，现今龙厦房地产曾经主推的优惠措施远远赶不上房价的节节攀升。开发商费尽心思打着自己的如意算盘，居然想通过小恩小惠弥补VIP卡客户损失，殊不知，购房VIP卡无形的让购房者承担本不应该承担的高额房价。望着一张张沉甸甸的协议书，VIP卡购房者苦不堪言，即使开发商百般解释，又怎能抹去VIP卡购房者心灵上的创伤？

　　纸包不住火，最终购房者将龙厦房地产大量销售购房VIP卡的行为推向"终结"。当福建省住建厅了解到光泽县龙厦房地产大量销售购房VIP卡的违规行为后，立即责令光泽县建设局调查处理相关事宜，而光泽县建设局却以"不知情"为由，仅要求龙厦房地产停止销售购房VIP卡，并对之进行批评教育"草草了事"。

　　据业内人士透露，在福建省经济欠发达地区，楼盘还未动工开建之前，缴纳昂贵的VIP购卡费用实属罕见。开发商以诸多优惠待遇吸引购房者的行为，也是各开发商销售大战的潜规则，但最终购房者都难逃"一劫"。

　　"龙厦·名都"新房层高不足 开发商却称在"误差范围内"

　　购房者代表负责任的告诉记者，"龙厦·名都"一期楼盘中的7＃、11＃两栋楼盘取得商品房预售许可证的时间是2010年4月28日，开盘时间是2010年5月8日，但当时这两栋楼施工仅仅只到架空层，其工程进度根本达不到办理商品房预售许可证的条件，7#、11#楼盘的商品房预售许可证是怎么办理下来的？于是购房者们质疑：开发商为了赶工期，这两栋楼盘才会出现层高缩水的现象。

　　望着一叠厚厚的购房合同，其中第三条明确规定层高为2.8米。购房者代表告诉记者，由于当时开发商制造出房源紧张的氛围，大量购房者只顾抢购房号，面对开发商的不合理要求也只能顺从。大量购房者忍气吞声的预先缴纳两万元定金，开发商才开具收据和购房预约证。让购房者难以置信的是，交房之际，购房者发现新房的层高普遍为2.79米，甚至有些楼层只有2.77米，根本不符合国家标准住宅设计规范的要求和购房合同的约定。购房者相继多次向光泽县建设局和政府反映，但一直苦等无果，万般无奈之下，联名向本站投诉，请求协助解决。

　　根据光泽县建设局相关负责人提供的资料显示，龙厦房地产均是按照程序进行建设，并由具有特级资质的中天建设集团承建，不存在购房者反映的情况。另据光泽县房管所负责人透露，龙厦房地产进入光泽县房地产市场以来，给当地政府部门捐款50万元，是光泽县捐款最多的房地产企业，同时也是光泽县最具品牌效应和影响力的企业，所有工程都是按照程序稳步推进。光泽县建设局以房地产企业给当地政府捐款的多少来衡量企业工程质量好坏，这种说法是否妥当？只有仁者见仁，智者见智了。

　　随后，在光泽县建设局相关负责人和开发商的陪同下，记者实地走访了光泽县"龙厦·名都"楼盘，当记者问及是否有红外测量仪器来测量层高的时候，光泽县建设局以工作人员外出为由进行推诿，在楼盘现场最后只能由房地产公司两名技术人员测量，数次测量室内净高结果均为2.67米，加上楼板厚度0.12米，层高为2.79米，与购房者反映的情况一致。

　　房产质量问题层出不穷，开发商又岂能偷得清闲？面对测量结果，光泽县建设局负责人当即也要求开发商对工程质量进行严格监管，而开发商却声称测量结果在国家允许的正负3厘米"误差范围内"，属正常情况。对于国家标准设计规范规定的层高最低标准2.8米的红线能否被逾越？光泽县建设局相关负责人和开发商无言以对。

　　另据相关人员透露，"龙厦·名都"楼盘大量使用福建吴航不锈钢制品有限公司的钢材，该公司的钢材在福建省住建厅等相关部门多次抽检中均为不合格产品。随即，"龙厦·名都"楼盘使用吴航牌不合格钢材也受到相关部门的惩处，并销毁剩余的不合格产品。然而，已使用到楼盘建设当中的不合格产品是否会造成房屋质量安全问题？让购房者忧心忡忡。

　　一位从事房地产多年的业内人士告诉记者，国家标准设计规范规定的层高最低标准2.8米，不存在"误差"一说。在福建省房地产市场中，层高为2.8米的商品房基本"消失"，随着人们生活水平的提高，2.8米层高的商品房不但没市场，也不利于购房者装修，目前福建省的小县城商品房层高都达到2.9米或以上。而新房当中使用不合格钢材，随着时间的推移，导致房屋水泥开裂、整体结构变形、断裂等危害，从而缩短新房寿命。

　　谁为"问题房屋"埋单？

　　无论是房地产市场一路狂奔的2007年，还是销售略显疲软的2008年，以及金融危机过后的2009年，购房始终都是消费者投诉的热点和难点。面对众多VIP卡和工程质量投诉，问题的根源究竟藏在何处？

　　VIP卡的办理，不但帮开发商回笼一部份资金，从某种程度上也推动了房价，并制造了一种房源紧缺的气氛，让消费者卯足劲争来房号、办VIP卡。开发商根据VIP卡的销售情况，从而掌握楼盘定价主动权。无论房价定的太高或太低，都是开发商所愿意看到的。如果房价定出的价格太高，则不利于项目的销售；如果订出的价格太低，房子会很快卖完，不利于房价的上调，开发商无法获得利益的最大化。VIP卡的办理是开发商掌握房价的直接目的，也是VIP卡问题频繁涌现的根本原因所在。

　　除此之外，利益熏心致使开发商利润至上的价值观，同时现行的售房制度也为房产纠纷埋下了祸端。预售房制度现已实施多年，房子还没开始盖就收到了房款，为开发商规避了市场销售的风险，因此也助养了开发商"重销售，轻质量"的恶习。显然，商品房预售许可制度已成为房产纠纷的一大隐患。

　　另外，在工程建设中，开发商将建筑项目转给建筑商，建筑商再承包给施工方，如此层层转包、分包，层层剥皮，导致偷工减料、以次充好的情况屡禁不止。同时，开发项目名义上由某知名建筑商承建，施工队伍却早已成了民工的聚集体，施工人员安全质量意识淡薄，不能保证房屋建设的质量。

　　相比之下，光泽县政府相关职能部门监管也并非无可指责之处。如果光泽县建筑监管机构严格现场监管，建设主管部门强化竣工验收，恐怕也不会出现如此多的房屋质量问题。监管机构、银行机构与开发商利益共享，一切唯开发商要求是从，丧失其监管职能。而光泽县建设局只求开发商无重大违规操作，无视VIP卡的泛滥和质量监管，诸多的忽视造就了监管环节的不"硬朗"，致使开发商蒙混过关。

　　随着全国购房VIP卡问题的曝光事件逐步降温，而福建省四线城市的房屋问题趋势有所抬头，开发商无视购房者利益，给整个房产行业抹黑。2010年楼市尚无定数，若开发商继续任意妄为，福建省四线城市房地产市场必将再遭冷水，开发商损害的也必将是自己的利益。欲想根除房产行业的顽疾，给购房者提供质量过硬的房子，是摆在开发商面前的一道难题，也是诚信开发商能够脱颖而出占据市场的根本保障。