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关于印发上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法实施细则的通知
沪房地交(１９９７)３２５号各区、县房地局、房管局，崇明县建委，各区、县财政局、地方税务局
为认真贯彻执行《上海市职工所购公有住房上市前交换的试行办法》(沪府发〖１９９６〗７１号)，方便交换，规范运作。结合本市房地产市场管理的实际，现特制订《上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法的实施细则》，随文下发，请遵照执行
上海市房屋土地管理局上海市财政局上海市地方税务局一九九七年四月十月《上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法》的实施细则一、本市职工所购公有住房在取得房屋所有权证(或房地产权证)后，即允许与本市其他职工所购公有住房以及本市居民的各类私有住房进行交换。但有下列情况之一的，暂不允许交换
１、副局级以上在职干部所购买的(包括以副局级以上在职干部的职级或工龄所购买的)公有住房
２、企业领导购买的(包括以企业领导的职级或工龄购买的)超标准公有住房(一是指在面积上超标准，企业或企业领导人原有级别的按原级别计算控制标准，无级别的或新成立的企业按建筑面积８５平方米计算控制标准。二是指在档次上超标准，如外销商品房、侨汇房及当时购进价格多层在５０００元／平方米以上或高层在８０００元／平方米以上的内销商品住宅)
３、校园内、部队营房区域内的已售公有住房
４、户籍冻结地区和改变使用性质的住房
二、职工所购公有住房的交换应遵循以下原则
１、职工所购公有住房的交换，不得人为造成居住困难
２、职工所购公有住房涉及两处(或两处上)交换后并为一处的，房屋产权人应是同一产权人(或直系亲属关系的人)
三、职工所购公有住房与私有住房交换，交换的私有住房必须符合下列条件
１、已依法取得房屋所有权证(或房地产权证)，且房屋产权无争议
２、属于共有的私有住房，则必须已取得了全体共有人的书面同意
３、非户籍冻结地区的房屋
４、非法律、法规禁止产权转让的房屋
四、职工所购公有住房交换，双方当事人可按照实际购入价，也可按市场成交价进行。但所购公有住房与私有住房交换必须按实际市场成交价进行
五、房地产权利人需将其所购公有住房进行交换的，应按下列规定到房屋所在地的区(县)房地产交换中心(所)办理交换确认申请手续
１、职工所购公有住房(或私有住房)的房地产权利人持房屋所有权证(或房地产权证)向房屋所在地的区(县)房地产交易中心(所)申领《上海市职工所购公有住房交换确认申请表》(以下简称《交换确认申请表》)或《上海市私有住房产权交换申请表》(以下简称《交换申请表》)
２、职工所购公有住房(或私有住房)的房地产权利人填写《交换确认申请表》(或《交换申请表》)，并经当时购买公有住房的同住成年人共同签字后(私有住房只需房地产权利人签字，属于共有的还需附全部共有人同意的书面材料)。职工所购公有住房还须送房屋所在地的物业管理部门征求意见，并持下列材料到房屋所在地的区、(县)房地产交易中心(所)申办交换确认手续
(１)房屋所有权证(或房地产权证)
(２)购买该公有住房的“上海市公有住房出售收入专用票据”
(３)房地产权利人的身份证和户籍证明
(４)《交换确认申请表》或《交换申请表》
３、区(县)房地产交易中心(所)受理后，按本实施细则的规定予以审核。经审核允许交换的，由该房地产交易中心(所)在《交换确认申请表》(或《交换申请表》)上盖章确认，并将其中一份交房地产权利人，一份由房地产交易中心(所)留存
六、职工所购公有住房进行交换时，交换双方的房地产权利人均应向交换方出示已经房地产交易中心(所)盖章确认的《交换确认申请表》或《交换申请表》，并签订由市房地局统一印制的《上海市职工所购公有住房交换合同》(以下简称《交换合同》)
七、职工所购公有住房在同一区(县)内交换的，应到房屋所在地的区(县)房地产交易中心(所)办理交换过户手续；职工所购公有住房跨区(县)交换的，应到住房交换价格高的一方所在地的区(县)房地产交易中心(所)办理交换过户手续
办理交换过户手续时，应提交下列材料
１、已经房地产交易中心(所)确认的《交换确认申请表》(或《交换申请表》)
２、购买该公有住房的《上海市公有住房出售收入专用票据》
３、房屋所有权证(或房地产权证)，身份证和户籍证证明
４、经当事人签署的《交换合同》
八、职工所购公有住房按实际购入价交换的，其《交换合同》记载的金额应与当时购买该公有住房收执的《上海市公有住房出售收入专用票据》金额相一致；职工所购公有住房按实际市场价交换的，若《交换合同》记载的金额明显低于市场价的，则须由房地产交易中心(所)委托Ｃ级以上资质的专业房地产评估机构评估
九、房地产交易中心(所)对当事人递交的材料审核同意后，由房地产交易中心(所)填发《上海市已购公有住房交换过户审核表》(以下简称《交换过户审核表》)并向交换中支付差额的一方，按差额的０．５％收取交易手续费。双方当事人应在取得《交换过户审核表》的７天内，按《交换试行办法》第二条的规定，到填发《交换过户审核表》的房地产交易中心(所)所在区(县)的税务部首办理填开纳税发票手续
１、交换中取得差价收入的一方，应按差价收入的５％综合征收率缴纳各税税款
２、交换中支付差额的一方，应按差额的６％的税率缴纳契税，其中超过３％的部分由政府贴费
３、交换时，双方当事人均应按《交换合同》记载的金额，以产权转移书据税目的万分之五的税率分别缴纳印花税
双方当事人在办理完税手续时，必须向税务部门提供《交换合同》、《交换过户审核表》、《公有住房出售收入专用票据》或发票
十、交换当事人在办理交换过户后的三十天内，应按《上海市房地产登记条例》的规定提供有关资料及税费交款凭证，各自向所交换的房屋所在区(县)的房地产登记处办理房屋产权变更登记，领取房地产权证
十一、职工所购公有住房交换后，房地产交易中心(所)应将产权变更情况及时通知物业管理部门。凡交换的住房是职工所购公有住房的，其物业管理仍按《上海市公有住宅出售后管理暂行办法》执行。个人交付的维修基金本息经交换双方当事人商定，随同房屋交换进行交割；领取房地产权证后，三项维修基金本息随同房屋转移到换房后的产权人名下
十二、职工所购公有住房交换后，交换双方当事人可凭房地产权证向房屋所在地户籍管理部门办理户口迁移等有关手续
十三、凡职工所购公有住房与其他职工所购公有住房交换后，单位再配套、增配住房的，仍按《公有住房出售后再配套、增配的若干规定》执行
十四、已进行职工所购公有住房上市出售试点的区、县，不再实施《上海市职工所购公有住房市前交换的试行办法》
上海市房屋土地管理局上海市财政局上海市地方税务局一九九七年四月十日
