武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　自从银行开设了个人住房信贷业务，老百姓买几十万元一套的房子已不再是什么难事了。然而，如何更好、更稳妥地办理按揭贷款则逐渐成为老百姓所关心的问题。6月7日，招商银行西安市分行个人银行部的杨勇先生、戴志莉女士做客华商网解答了市民的相关问题。 二手房按揭贷款并不复杂 当日提问中涉及较多的就是如何办理二手房按揭贷款。戴志莉提醒二手房的购买者，二手房按揭并不复杂，只要所购房屋产权明晰，有房地产管理部门颁发的房屋所有权证，能进入房地产市场流通，这样就符合最基本的按揭贷款条件。 那么，如何申请二手房按揭贷款呢？ 她介绍，买卖双方必须持《房地产买卖契约》到银行提出贷款申请，并对所购房屋进行评估；银行根据有关规定对申请人提交的资料进行审批，批准后银行出具《贷款意向书》，通知借款人签订《借款合同》，并办理过户抵押手续；过户抵押手续办理完毕后，办理公证、保险、抵押手续，交纳有关费用，最后发放贷款。贷款额度最高不超过所购房屋（房改房、商品房）评估价值或交易价格（以低者为限）的70％；贷款利率按照中国人民银行规定利率执行。 如何减少住房贷款的压力 购房者在向银行申请住房按揭贷款时，时常会有一个担心：贷款期限这么长，自己万一中间不能按时还款，那可如何是好？ 杨勇说，要消除这个顾虑，首先要对自己偿还贷款的能力有一个全面综合的判断。具体要对自己的收入、增益、投资、年龄甚至个人的发展前景等情况做出理智与完整的分析。他认为，以下几点需要注意： 首先，要做合适的按揭度。在按揭年限与工资收入水平之间找到一个黄金分割点，让自己既不辛苦，也不会负担时间太长，这才是最理想的。做出了合适的按揭度，自己还起贷来既轻松，压力又不会太大，对自己而言，经济上不会出问题才是最大的保障。如果开始的时候考虑欠周，出现月供严重超重的情况，还是尽早与银行商量延长供期以减轻月供为是； 其次，善用宽限期。一般而言，银行方面对处于经济周转有问题的业主，都会给予一定的宽限期，各银行的规定不尽相同，一般为三个月到半年的期限，业主为此付出的代价是缴纳滞纳金（迟交款部分的）。但必须要注意的一点是，银行对个人的信用是有评估的，不会长期容忍这种延期交款的行为，所以如果不是万不得已，不要使用缓冲期来渡过难关； 第三，保留部分资金。至少要保证，如果出现经济问题，能否保证在三个月到半年的缓冲期里尽快扭转局势？如果不能，那就最好将这一部分预留出来，再做其他考虑； 第四，寻求稳妥收入。比如投资国债、分红型保险、其他不动产等等，最好能保证一份稳定可靠的收入（比如租金），这样无论发生怎样的变化，都是旱涝保收的，如果这种稳妥收入能够抵得上按揭月供值，购房者就不必担心了。