武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

如何签定预售合同？ 　　商品房预售是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。买期房可使购房人获得较优惠的房价，在房屋的户型方面有更大的选择余地。在目前房产市场交易活跃，买期房成了大多数居民主要方式。俗话说“眼见为实”，由于期房尚未成型，因而买家就要与发展商共同承担风险。为确保自身利益，购房者必须了解签定合同的有关知识。首先，买期房最主要的当属查看与你签约方是否有预售许可证。凡符合以下条件预售商品房，经相关房产局批准才可上市：1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金； 2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书； 3、取得商品房的建设工程规划许可证； 4、取得商品房的建设工程施工许可证； 5、商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格； 6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划； 7、已经与在上海注册登记的银行(以下称监管银行)签订了预售款监管协议； 8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，同时预售合同的预售方必须是取得该预售许可证的房产开发公司，谨防“张冠李戴”。其次是暂测房屋建筑面积。由于购房总价款是根据开发商暂测的房屋建筑面积计算的，因而直接影响到总价款的支付。这里先介绍计算建筑面积是如何计算的。计算建筑面积的范围包括：1、单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 多层建筑物的建筑面积按其建筑面积的总和计算，其低层建筑物按外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。2、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。3、 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。4、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。 与建筑连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。5、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。7、 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一般计算建筑面积。 8、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。9、 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。10、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。 不计算建筑面积的范围有：A突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角台阶、无柱雨蓬等。B检修、消防等用的室外爬梯。C层高在2.2米以内的技术层、夹层。D构筑物，如：独立烟囱，烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储藏、地下人防干、支线等。E建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。F没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。G单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。H层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。I岗亭、警亭、书报亭等。J里弄房屋后天井内的天棚。K利用马路、通道及隙地所搭棚架。L阁楼。M房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。暂测面积与实测面积的误差问题是购买预售房非常注意的一重要问题（在房屋交付时，房屋建筑面积应以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准）。有以下几方面的规定：1）、因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。 2）、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房人同意并报规划管理部门审核批准，与购房人签订本合同变更协议，按变更协议支付房价款。3）、除上述情况外，在签订预售合同时，需与开发商就发生暂测面积与实测面积不一致情况时的权力及义务作具体约定。如：总房价保持不变的误差范围，超过此范围的处理，购房人有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等。特别“购房人有权终止合同的误差范围”的确定。有些房产商在预售合同只写“如交房时，房屋面积有增减，其价款根据实测面积多退少补”，表面上合情合理，但当实测面积大大超出暂测面积，购房人感到难以承受时，就无法保护自身利益了。根据法律规定“预售合同另有约定的，从其约定”。《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”此外，在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积（自用面积）及公用分摊建筑面积填上。因根据规定，自用面积与公用分摊面积出现暂测与实际误差时，购房人承担的责任不同。