武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

     　　自从5月11日七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，在短短的不到一个月时间内相继出台了征收营业税、契税征收优惠政策三个标准以及最近各区房地局加大对个人所得税征管力度等一系列政策，而由这些系列政策也引发出一些问题。为此，“链家”市场专业人士为您做以详细解析： 系列政策对存量房市场影响作用要大于增量房市场 　　政府系列政策目的是为了抑制房价的过快增长，但是系列政策均是站在增量房市场来进行把控、引导，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对房价反而是促进上涨的力量。 　　现以营业税征收和最近出台的个人所得税为例： 　　营业税征收的范围是个人出售购买两年内房屋（以产权证或契税时间为准）将全额征收营业税；个人出售购买两年后房屋如果该房屋不满足普通住宅优惠政策三标准将征收差额营业税。 　　这项政策的实施的确是对增量房今后的发展方向起到了很好的指导作用，但是却现实地加大了存量住房的交易成本，减小了存量住房的房源流通量，进一步加大了房价上涨和租价下降的压力。 　　关于个人所得税，最近北京的各个区房地局开始在窗口直接征收个人所得税，这项政策在减小增量房市场投资性购买需求的同时，势必会更大地打击存量房源的出售意愿，进一步打压北京的二手房市场。 　　系列政策使得二手房市场交易量进一步下滑 　　政策频出台的5月份，由于受系列政策的影响，据“链家”统计数据显示，5月份二手房成交量同4月份相比，成交量下降了10%以上，这和5月份出台营业税的征收不无关系。以委托链家出售房屋的李先生为例，该房屋李先生欲以50万元价款出售。他的房屋是2000年建成的，但产权证上注明的日期是2004年，很明显，如果现在出售，刚好符合营业税全额征收范围内， 则李先生需缴纳50×5%=2.5万元的营业税，面对如此高的营业税，李先生提出他不负担营业税，他报价的50万元为净得价。这样无疑会把营业税的款项转稼到买主身上，而买主往往也不愿意承担这笔费用，使得交易被迫中止；再者政策的出台，彰显政府调控房价的决心之大，更加强了客户对未来房价走低的期望，观望客户增多，这些都是造成二手房市场交易下降的原因。 　　而进入6月份以后，据“链家”统计资料显示，目前二手房成交量并没有出现好转的迹象，而且，个人所得税的征收将进一步加快二手房交易量的下滑。个人所得税的征收直接影响到了二手房的交易主体，加大了二手房市场交易成本，房源量减少并且买卖双方因个人所得税问题很难达成共识，这都使得成交量呈下降趋势；另一方面也会出现部分房主加价出售，把个人所得税转稼到买主身上，直接导致房价出现上涨的趋势。 　　系列政策使得中小中介很难生存 　　系列政策的实施使得整个二手房市场5月份交易量同4月份相比大幅下降。但是所有中介公司的交易量并不是同比下降的，一些不具备品牌实力的中小中介成交量下降幅度必然在平均水准之下，甚至有中介公司出现“0”成单量现象；反而一些管理模式正规，施行透明交易的品牌中介虽然交易量下滑，但幅度不会太大。比如链家5月份的成交量仅低于4月份成交量的10％多点。这说明交易正在向品牌中介集中，品牌中介的市场份额有增加的趋势。 　　在目前市场发展的“非常”时期，部分不法中介迫于资金压力，极有可能“穷则思变”，因此买卖双方更加要防范交易风险问题，以防03年SARS期间的“坚石事件”的再次重演，给买卖双方造成巨大的经济损失。为此，“链家”建议消费者在进行房地产交易时一定要到能够实施透明交易的正规品牌中介公司进行交易，因为透明交易是买卖双方见面并签订三方居间担保合同，能够有效的避免中介公司为一时之利益“赚取差价”“卷款逃走”现象的发生。 　　中介行业动荡，为政府整顿中介行业提供契机 　　政策的频频出台对于中介公司来说，是一次严竣的考验，各大中介公司纷纷对公司业务进行调整，来缓解公司压力。但对于政府来说，正可以以此为契机来整顿房地产中介市场，使其向健康、有序、规范的方向发展： 　　实行合同备案。这样可以推行标准合同，防止中介吃差价，掌握市场一手交易数据，一箭三雕； 　　交易资金银行托管。可以在办理产权过户时要求出具银行托管单，非强制行为，但是如果不出具，要求买卖双方签署“放弃托管，后果自负”之类的文件。 　　综上所述，“链家”市场专业人士认为，政府出台的系列政策对于增量房市场的发展的确起到很好的指导作用，但同时也对存量房市场产生明显影响，再加上最近个人所得税的征收直指二手房市场，将进一步打压二手房交易市场。