武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

肖 某于2001年6月7日从A市一家房地产开发公司购买了商品房一套，交清房款后，领取了房屋产权证书后搬入新房，住了不到三个月，肖某发现房子卧室、厨房和卫生间的墙面及顶面抹灰层开始脱落，而且厨房的管道时常学习班水，影响了一家人的正常生活。为此，肖某多次找房地产商要求其进行修理，但是房产商以商品房不是产品为由，拒绝免费保修，要肖某交了房屋修理费后才肯维修，肖某认为房产商应当按照《产品质量法》的“三包”规定承担保修义务，双方各持己见。问：商品房出现质量问题能否要求房产商承担保修责任？此时买房人应当依照什么法律来维护自己的合法权益？

本案的关键在于解决商品房出现质量问题，房地产商应否承担保修责任的问题。道德我们要明确的是，房屋不属于《中华人民共和国产品质量法》上所说的“产品”范围，《产品质量法》第2条规定：“本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本法规定。”对于商品房出现质量问题，不受《产品质量法》规定的“三包”制度约束。

那么，是不是说购买的房屋出现质量问题，房地产商就不要承担保修责任呢？回答是否定的。2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从音乐会之日起计算。商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅衽质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅衽质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第4条也规定：“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。”而该法第5条规定，商品房在正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。也就是说，在保修期内房屋出现质量问题后，由房地产开发企业承担保修责任。超过了法律规定的保修期，买房者就不能享受到无偿保修的权利了。

本案中，肖某所买的房屋在房产疝交付其使用后不到三个月就发生质量问题，符合规定的墙面、顶棚抹灰层脱落和厨房管理渗漏为1年保修期内，因此房地产商应当依法承担保修责任，保修期间的维修费用由房地产商承担。