武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

     一、商品房销售面积的构成 购房者在买方时，应当对商品房销售面积的构成有清楚的认识。根据《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。即销售面积（建筑面积）=套内建筑面积（套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积） 公共分摊面积。 商品房套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。基中内墙体面积的共用墙部分，即各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙应以其墙体水平投影面积的一半计算。未封闭阳台也以其水平投影面积的一半计算。共有建筑面积的分摊方法是，有约定按约定处理。没有约定，多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积的比例分摊；多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区各套内建筑面积比例分摊。 《房产测量规范》规定，房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外数梯等，且备有上盖，结构牢固，层高2.2 米以上的永久性建筑。 房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构成和保温层的面积，也未包括括阳台面积。 套内建筑面积指根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，房屋套内建筑面积由以下三分部分成：（1）套内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）阳台建筑面积。其中套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或陌生墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。共用墙体水平投影面积的一半讲稿套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套体建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。 房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。 二、国家关于房屋面积的规定 为了规范商品房市场计量行为，国家质量技术监督局制订了《商品房销售面积计量监督管理办法》，该办法对商品房销售面积计量监督管理作了如下主要规定： （1）国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作。（2）商品房销售面积的测量，按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。 （2）商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则，按照有关规定和交易双方的合同约定执行。 （3）销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 （4）商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之各不得大于整幢商品房的实际总面积。 （5）商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查。 三、房屋计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 四、房屋计算一半建筑面积的范围 计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 四、十类情况不计入建筑面积的规定 不计算建筑面积的范围层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 五、应分摊的公共面积有哪些 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成： １、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积计算原则 　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 　　公用建筑面积按以下方法计算： 　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 具体可分摊的公用建筑面积有：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、漏水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。 上海市产管理局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 为保险起见，不妨在签订购房合同时，让发展商出示一份标有各部位公摊面积值的公用建筑面积公摊表，以便对公摊部分有一个全面具体的了解，做到心中有数。商品房的销售面积中有一部分是共有建筑面积，多数人不知道这个面积是如何计算出来的。根据国家质量技术监督局制定的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》的规定，共有建筑面积按下列方法进行计算： （一）、应分摊的共有建筑面积1、各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯阁、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。 （二）、不应分摊的共有建筑面积1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外用作公共休憩的设施或架空层。 （三）、共有建筑面积的分摊原则1、产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分割。2、无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分割。 （四）共有建筑面积的分摊方法1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各套建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须分别