陈宝存:遏制投资投机性需求的本轮调控很难退市
以遏制部分城市房价涨幅为主旨的无疑已经达到目的。但是民间版本的房价大跌是无法实现的，事实上，调控半年之久的效果已经通过市场显示出来。截止2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，但是涨幅比6月份缩小1.1个百分点；而环比与上月持平。
而7月份全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。
那么下半年在调控深化的情况下，选择低开低价销售的房企将越来越普遍，以价保量成为资金链紧绷企业的首选。
但是，随着房企低价促销，8月份京沪两地重现抢房潮。根据北京房地产交易管理网数据显示,除去保障性住房,北京8月实际成交期房商品住宅4488套,环比增长11.2%,成交现房776套,环比增长12.4%。商品住宅成交均价为21008元/平米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。
当然销售高潮来自于低开项目：数据显示,万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等项目占据了8月成交量排名前10位,总成交套数为2541套,是市场总量的56.6%。据报道：9月1日凌晨，位于昌平区的领秀慧谷、上演了千人排队“逼宫”开盘场面，购房人自发排队自发登记，并迫使开发商认定自发所排顺序号为最终选房号。
上海市场也在8月份逆势反弹。最新数据显示，本轮调控启动至今的近20周，上海商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米，这几乎创下上海房价新的高峰。
同时，上海市场土地出让价格也表现的十分强势。新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号的土地公告中推出的松江广富林2－5号地块，在一轮激烈“暗战”之后，被合生创展集团（00754.HK）旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，溢价达131%。
北京土地市场，2010年8月份成交23宗地，但是，在总体宗地结构中，住宅用地为4宗，环比增加33.33%，占比17%；本月商办用地为3宗，环比降低40%，占比13%。在包括工业用地在内的23宗出让地块，顺义区、大兴区和通州区是最主要成交区域，依次占31%、28%和21%，其次是怀柔区、密云县、朝阳区和石景山，分别占8%、6%、5%和2%。城市中心地块出让越来越少。可以预计的是，像中服地块这样CBD的核心地块出让，很难价格回落。
连续八年的调控历程，从来没有解决的是土地供应难题。而且目前看，越来越难以解决土地供需难题。
高调的全年土地出让计划又将难产。保障房供地计划尤甚。中国指数研究院数据信息中心根据官方正式公布的住宅用地供应计划和各个城市土地招拍挂的供应情况，得出以下17个城市截止2010年8月15日住宅用地供应计划完成情况。数据显示，近半数城市住宅用地完成率不足50%，广州完成率仅12%
而各个城市商品房用地供应计划完成情况差别很大，既有超额完成计划的，也有住宅用地供应完成率在50%以下的。天津、吉林、郑州、上海（以预公告的形式供应土地）、杭州，已经超额完成本年度的土地供应计划，而深圳、重庆、嘉兴、广州四城市的完成率不足20%。而广州计划供应500公顷，实际供应62公顷，完成率仅12%，是完成率最低的城市。
北京计划供应普通住宅用地1250公顷，而实际供应400公顷，完成率为32%。深圳计划供应110公顷住宅用地，但实际供应20公顷，完成率18%。
按国土部公布的数据：上海1-6月份住房用地实际供应量为320.7公顷，仅为全年计划的3成。在其他地区今年上半年与去年同期相比都有大幅增加的情况上，除新疆兵团外，上海成为唯一一个今年上半年住房用地供应量少于去年同期的地区，上海上半年住房用地供应量比去年同期减少了19%。
但在今年上半年上海供应的320.7公顷的住房用地中，有235.2公顷为保障房用地，占总供应量的73%。其中，有223.3公顷用地为棚改房用地，有17.1公顷为中小套型商品房用地，还有12公顷为经济适用房用地。今年上半年的廉租房供应用地为0。
棚户区改造成为保障房供地的重点也是可以理解的。毕竟京沪等一线城市的新增建设用地局限，只有城市改造腾退土地成为土地供应的重心。而我们清楚地是，城市改造的土地，很难当年完成毛地转变为净地。故此，即使是今年报建的土地，完成建设也会持续很长时间。而且，土地获得的成本高昂。此类保障房成本必然是高昂的。
我们看到的是，京津沪廉租房用地在年度供应计划中已经趋近于0。只有北京还保留廉租房用地10公顷。经济适用房用地，京津沪分别为200、228、250公顷。经适房逐渐淡出一线城市市场也在情理之中。那么公租房大建成为一线城市的首选。然而，拆迁安置成本的高昂，公租房成本也不会很低。这便是保障房存在的问题。
市场，将随着保障房的计划完成情况以及保障房成本的逐渐公开，而走向成熟。那么，商品房（包括棚户区改造腾空土地、中小户型商品房、普通商品房和高端住宅）必将成为市场刚性需求、改善性需求、投资投机需求的必然选择。而遏制投资投机性需求将成为长期的政策考量。遏制房价涨幅的调控很难结束。
