武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　近年来围绕拆迁引发的热点事件、极端事件层出不穷，每一次都引发众声喧哗。如何在城市发展与保障“原住民”利益之间取得双赢的格局，一直成为困扰各地各级政府的重要问题。可以说，“拆迁补偿”是热词中的热词，敏感中的敏感。今年北京市的《政府工作报告》明确提出，北京“要探索补偿安置新模式，积极引入城市社会管理公共服务机制”。人大代表韩xx的观点或许就点出了拆迁新模式的“肯节”：政府主导、规范透明、不与民争利。事实上，本市已经开始不断进行摸索与制度创新，“石榴庄模式”不仅不与民争利，还为民谋利、且谋可持续之利，不仅使得拆迁工程顺利进行，而且使拆迁补偿成为一些老百姓改善生活品质的契机。

　　今年年初，长安街沿线最后一个城中村——石景山区老古城村拆迁补偿方案公布。从新鲜出炉的方案中记者发现，北京原先单一的拆迁模式正悄然转变。这点正好契合今年《政府工作报告》中提出的“探索补偿安置新模式，积极引入城市社会管理和公共服务机制。”

　　■补偿类型“一变三”

　　此次老古城村拆迁补偿分三种类型：一是纯定向安置房补偿，拆迁户居民定向安置房面积的确定办法，按照原有效住宅面积实行每1平方米购买1.2平方米安置房。二是纯货币补偿的办法，将拆迁款一次性返还拆迁居民。三是定向安置与货币补偿相结合的方式。住户可以根据原有效住宅，一部分房屋用于选择定向安置，另一部分房屋面积选择货币补偿。

　　不仅石景山区，北京其他区县目前的拆迁补偿类型也跑不出如上三种。住房建设部门的有关人士表示，过去拆迁往往只有一种补偿——货币补偿。但货币补偿在满足一些居民的持币需求外，也暴露出不少问题，对于故土难离的拆迁居民而言，拆迁补偿款无法购买原居住地附近的房产;而可以承受的房子位于城郊，上学、上班、就医、购物都不方便。

　　多样性的选择就解决了拆迁居民的实际困难。接受纯定向安置房补偿的拆迁居民可以购买定向安置房，接受货币补偿的拆迁居民可以持币在其他区域购房。以老古城村拆迁为例，拆迁居民选择定向安置房补偿，每平方米补偿价格一般不低于8000元，而定向安置房每平方米的价格在7000元左右，拆迁居民完全有能力购买定向安置房。

　　■补偿价看齐“市场”

　　土地评估专家介绍，原来制定拆迁补偿标准时采用基准地价法，该方法是政府根据地段、区域和历史时期的不同，确定城市土地的价格。之前地产商购地时政府给出的土地出让金就是这个价格。

　　从去年开始，本市很多区县在拆迁补偿时参照市场评估方式，参照周边普通商品房的价格作为补偿标准。这种办法相对而言更加公平，更适合北京的现状和未来发展。即使出现补偿款与拆迁户预期有差异的情况，也不会像以前那样明显。

　　去年，西城区西长安街道路拓宽及特殊项目用地拆迁工程就在全市首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到30706元/平方米。而如果沿用基准地价法，该地区的拆迁补偿款最多8800元/平方米。

　　住房建设部门的有关人士表示，采用市场评估价格，可以最大限度地维护拆迁居民利益，加快拆迁进程。只要避免哄抬地价现象的发生，补偿价格参照“市场”标准将成为今后拆迁补偿工作的发展趋势。

　　■拆迁标准征求村民意见

　　“拆迁部门的工作人员征求过村民对拆迁补偿标准的意见。”海淀区四季青镇村民刘先生去年拆迁，拆迁前，拆迁办的工作人员详细了解刘先生的家庭情况，并查看了房屋。除了刘先生，村里的每户村民都被征求过意见。不少村民反映，以往拆迁都是一纸拆迁公告贴在墙上，公告怎么规定，拆迁人员怎么执行。而现在通过采取征求意见的方式，提前让拆迁村民介入，双方能实现有效沟通。

　　此外，政府在拆迁中也充分考虑到拆迁户的生存。大兴区旧宫在拆迁中成立联合股份公司，农民投资入股，农民“上楼”以后，可以通过出租底商形式拥有固定收入。丰台、海淀等区在拆迁工作中，推行“先安置、后拆迁”政策，即先建设回迁房，再启动拆迁。海淀区去年在轨道拆迁重点项目中，协调一批回迁安置房解决农民居住问题。今年，海淀区政府还考虑拿出专项资金代购部分安置房，弥补房源不足的问题。

　　石榴庄模式：村民上楼后“获赠”商铺

　　还可获村里的分红和补贴 确保在拆迁之后能有持续收入

　　为配合5号线、10号线、亦庄线、蒲黄榆路等重点工程，去年12月至今，丰台区石榴庄村已拆迁住户200户，面积达2万平方米。

　　对于其中的多数村民而言，出租平房是他们的主要收入来源。拆迁后住上楼房，他们未来的收入如何保证?记者探访时发现，为解决这一难题，该村的拆迁补偿有了新模式：村民不仅可获拆迁补偿款，还能按人头分得商铺，年终获村集体的分红。对于拆迁后的生活，村民老高说，他一点都不担心。

　　■除了租房，没有其他副业

　　石榴庄村位于丰台区南苑乡，面积2.4平方公里，在周围林立的高楼下，这是一个典型的“城中村”。

　　老高，72岁，石榴庄村一名地地道道的村民。一家人以前生活在石榴庄西街xx号，拥有一套面积400平方米左右的平房。和周围的村民一样，他把闲置的房间全部用于出租，每月能获得一笔不算可观但也还不错的收入。除此之外再无其他副业。不过，租房带来了收入，也给他平添了不少麻烦，每天要处理租户关于水、电、煤等等问题的报修，周围各家的租户来源复杂，也给村里治安带来了隐患。

　　据了解，石榴庄村村民靠租房赚钱的历史大约可以追溯到20年前——1991年前后，大量外地人聚集到大红门经商，随即带火了附近村庄的租房生意，其中比较出名的有“浙江村”。随着时间推移，房租也一路上涨。不同地段、朝向的房间租金相差很大，拆迁前，一间不到10平方米大的平房，平均租金每月400块左右。

　　然而，为配合蒲黄榆路等重点工程，去年12月的一天，老高一家搬出了老宅。对于这些房租几乎是全部收入的村民来说，房子被拆了，也就意味着“饭碗”没了。

　　■30平方米商铺，让村民不愁未来

　　现在，老高和老伴暂时住在石榴园北里的儿子家，原住址上的房屋已被拆除，只剩一堆碎瓦。

　　老高家户口上共有12口人，按计划，他们2012年前即可回迁进楼房。近400平方米的平房，每平方米的拆迁补偿是12000元，而购买回迁房只要大约7000元/平方米。老高称，按户口上的人头算，每人可购买40平方米的回迁房。

　　由于很多村民年龄大、文化程度低，如果只有一次性的经济补偿，不能解决他们以后的生活问题。提起未来的生活，老高却一点都不担心，“村里在拆迁前开过好几次会，说以后会给每人30平方米的商铺，以后可以自己经营，也可以租出去。”老高不太懂经营，但在他看来，商铺和以前租房有相通之处，都能保证收入的持续性。此外，老高还在集体里持有46000多股的普通股，这让他对今后的生活来源颇为放心。

　　而老高的儿子更是看好商铺的价值，他觉得以后南城交通发达了，肯定带动周围的商业，到时候商铺应该会升值。

　　■探索可持续的村民收入

　　未来的收入如何保证，是村民在面临拆迁时考虑的主要问题之一。

　　以南苑乡石榴庄村为例，该村党总支副书记徐万超计算了一下村民拆迁后的可持续收入：村集体今年提高了村民的补贴标准，一个达到退休年龄的村民每月可领770元，普通村民也可领到650元生活补贴。此外，年终还有分红，每股分红1毛4，退休年龄的普通村民平均持股量是3.5万股。承诺分给村民的30平方米商铺的使用权，徐万超估算，以最保守的每平方米每天1元租金计算，每年也能有万元收入。

　　徐万超打比方说，保证村民的可持续收入，有点像村集体的发展，“以村集体的资产，其实理论上可以给村民分更多的钱，但我们必须为以后着想，让资产升值，才能保证村民的长远利益。”

两会建议

　　拆迁要由政府主导 不与民争利

　　今年的北京两会上，一些人大代表已经关注到了本市正在悄然推行的多元化拆迁补偿新模式，在对新模式予以肯定的同时，他们也提出了建议。

■人大代表韩xx：

　　拆迁由政府主导 尽可能还利于民

　　市人大代表、通州新城基业公司副总经理韩xx对记者说，她认为，对于拆迁新模式的理解中，政府主导、规范透明、不与民争利是必不可少的要素。

　　韩xx说，从去年开始，通州区进行了大面积的上营棚户区改造，拆迁的速度非常快。这次拆迁之所以得到绝大多数业主的接受，其中成功的重要原因就是由政府主导，聘请第三