武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

 　　核心内容：刚刚涉足拍卖行的人都想知道如何在拍卖房这商机无限的市场中找到“笋盘”。

 　　弄清房屋产权和属性

 　　第一次参加竞投拍卖房的小方看中了一套广州海珠区的房子，一番争夺后，他得到这套房产，但付款时他才明白产权说明书上标明的是“预售契约”，该房很难拿到房产证，小方后悔不迭。

 　　事实上，投资者在竞拍前弄清待拍物业的产权是首要的。一般进入拍卖阶段的标的都已产权清楚，标明有“房地产证”的，在拍卖成交后即可过户；但若是只标明“预售契约”或“预售证”的话，则表明成交时仍未可享有产权证。

 　　此外要弄清楚产权的归属。拍卖房产可分为：私房、有限产权房，单位产权房和使用权房等几种。有限产权房为房改中的过渡性房产，是私房的一种，只有在办理相关手续和补缴土地使用费等费用后才允许交易，目前的安居房、平价房、已出售公房及原联建公助房、自建公助房均属于此列；单位产权房又称系统产权房，是单位自建或参加联建，单位自用或分配给本系统职工的住宅和其他建筑物；使用权房，只有使用权，市场上出售该类房产，从本质上讲只是房屋所有人与使用人之间建立一种房屋租赁关系，在拍卖中，仅转让使用权而已。

 　　投资拍卖房还需要看清房屋属于住宅类，还是办公楼类。一般办公楼不允许进户口，物业管理费也比住宅楼高。

 　　摸透行情，实地看房

 　　投资人到实地看房、摸透所竞投物业周围的行情，是整个投资过程中成功与否的关键。

 　　住在荔湾区的小李，有意竞投同小区内一个物业。竞投之前他到该物业所属路段附近了解情况。他说，判断该街区的基础设施是否配备良好，有一个办法是观察那里的青石板。一般经过多次设施改造的街区，青石板必定被敲打过或磨损过（因为要铺设新电缆，或者改换大口径地下水管等）；另外，还要考察楼面崭新程度和楼盘的入住率。

 　　当然是关键的是要看房子本身。通常拍卖前3-5天会举行拍卖品现场展示，有拍卖行的工作人员陪同讲解。这时要留意配套设施，如水、电、煤气等，并了解此前房屋水电等费用有否“交吉”；确认房屋建筑面积、使用面积和分摊面积的真实性；计算楼龄长短判断折旧额；分析楼房质量，这通常从结构入手，若是钢筋混凝土结构（耐用年限60年），而砖混结构要从承重体方面观察是否有破损。

 　　投资收益，要精打细算

 　　一般拍卖房交易，买卖双方佣金总额不超过标的5%。加上交其它税费，投资者不要付比拍卖房高5%-10%的额外费用。如果该拍卖房价格较市面价“优惠”仅在10%以内，就不一定值得买。