武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

我们经常接到这样的读者咨询：交了维修基金为什么还要交大修费大修费、中修费、小修费有什么区别？对于物业管理过程中这些不同的维修费，许多读者并不十分清楚。今天，我们就对其做一次详细介绍。

大修费适用范围如何？如何交纳？

《北京市城镇房屋修缮范围和标准》中规定，大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工程。

大修费并不是每年必须交纳的项目，所以没列在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的收费标准表格内。产权人委托物业管理单位进行大修的，应每年向物业管理单位交纳大修费；产权人未委托而发生大修项目的，可按修缮定额结算。一栋楼如住宅面积过半数的产权单位愿意每年交大修费，该楼其他产权单位也应该交纳。

中、小修费适用范围如何？交纳时有何注意事项？

《北京市城镇房屋修缮范围和标准》中规定，中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋规模和结构的工程；中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；中修后的房屋70％以下必须符合基本完好或完好的要求。

小修工程是指及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。

小、中修费都是每年必须交付的收费项目。不同之处仅在于，中修费一栋楼属一家产权的，可每年交付，也可在发生时按修缮定额结算。按《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，小、中修费的38.7％用于房屋公共部分的维修，即如果产权人不愿将其户门以内的维修项目委托物业管理公司，仅交小、中修费的38.7％即可。小修费中人工费、材料费所占比例分别为30％、30％，其他费用占40％；中修费中人工费、材料费所占比例分别为18％、44％，其他费用占38％。

小区共用设施维修费包含哪些维修项目？

收费标准中产权人交费项目第6项，小区共用设施维修费的服务范围仅限于小区红线内甬路、道路（已交市政管理除外）、小区护栏、雨污水等地下管网、散水、台阶、化粪池盖及其他共用设施。

维修基金是指什么？其适用范围怎样？

根据建设部、财政部1998年11月颁布、自1999年1月1日起开始施行的《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房98213号）规定，维修基金是住宅共用部位、共用设施设备维修基金的简称。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，与适用于楼体公用部位维修的中小修费、小区共用设施维修费存在维修程度上或维修范围的不同，如何掌握仍以即将出台的有关文件为准。维修基金应按购房款2％—3％的比例交纳，北京市实际运作中收取比例为2％，具体实施细则正在制定之中。

在《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》出台前，在1992年颁发的京政发35号文件中也规定有交纳公共维修基金的内容其规定是对楼体公用部位、共用设施进行维修，所以凡在购房时按京政发35号文件规定交纳了公共维修基金，就不用再交纳中、小修费的38.7％；委托室内小、中修的，仅交小、中修费的61.3％。