武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　近些年，随着固定资产投资力度的不断加大，征地拆迁投入也随之增加，征地拆迁管理工作逐步走向正轨。在支付征地拆迁补偿款的问题上，各拆迁负责单位基本上都聘请评估中介机构对具备评估条件的拆迁项目(如土地、资产、房屋及附属物、地上附着物、林木等)进行评估，并以评估单位出具的评估报告为标准支付征地拆迁补偿款。但是在前段时间某集体土地征地拆迁专项资金审计中，审计人员发现，征地拆迁补偿评估工作管理中仍存在一定的漏洞和问题，造成拆迁资金的浪费，亟待规范。

　　征地拆迁评估项目存在的问题主要体现在：一是重复评估有证房屋所占土地补偿款。有证房屋评估单价中已包含房屋所占土地价格，而土地评估按该企业拆迁征用土地总面积进行评估，土地评估中未扣除房屋所占土地面积，造成房屋所占土地面积重复评估、重复支付补偿款。二是土地已按评估价格支付补偿后，重复支付土地整理费用。土地评估价格是按拆迁时企业土地的地状地貌综合考虑进行评估的，已考虑企业土地场平整因素，所以企业取得土地时进行的场地平整、土石方工程等费用，不应再另行支付。三是无证房按有证房评估。在征地拆迁实际操作过程中，评估公司对有证房按被拆迁企业提供的房证进行评估，无证房按房屋的成本价进行评估。而经房产部门调档查阅，部分被拆迁企业所提供的有证房房证查无底档或面积不符，无底档面积和超出底档面积应视为无证房，对此应按邻近其他企业无证房并结合房屋结构等因素重新核定单价。四是个别评估单位不具备评估资质。五是个别项目的评估金额明确偏高。

　　出现上述问题的主要原因是：

　　一是拆迁负责单位对评估业务不熟悉，不了解，管理不到位，未能及时对各评估单位进行监督和协调，比如土地评估时已对拆迁红线内的全部土地进行了评估，房屋评估价格中又包含了房屋所占土地的价格，而拆迁负责单位并未对此予以指出和更正。

　　二是评估单位水平参差不齐，个别评估人员责任心不强，工作不细致，各评估单位之间缺乏必要的沟通。

对此，建议：

　　一是各拆迁负责单位要加强评估业务的学习，了解、掌握评估的原则和标准，强化管理，加强对各行业评估单位之间评估业务的监督和协调，保证评估结果真实、准确。

　　二是各拆迁负责单位在选择评估单位时，要多家比较，选择具备相应评估等级和资质和在同行业中信誉较好、评价较高的评估单位，并制定相应的办法对评估单位进行制约。